Головна > НОВИНИ > КРАЇНА > Земельна реформа. Що зміниться з 1 липня

Земельна реформа. Що зміниться з 1 липня

В березні минулого року Верховна Рада України прийняла довгоочікуваний Закон, який має на меті запустити обіг землі сільськогосподарського призначення в Україні. Закон набирає чинності з 01 липня 2021 року.

Які обмеження скасовуються?

Закон запроваджує поетапне скасування діючої заборони на відчуження земельних ділянок с/г призначення приватної власності із низкою обмежень, що в основному зводяться до обмеження їх набуття певними суб’єктами, а також обмеження концентрації землі до певної площі в «одні руки». Зокрема, Законом передбачено наступні основні строки запуску обігу права власності на с/г землю:

  • в період з 1 липня до 1 січня 2024 року – між громадянами України, державою, територіальними громадами;
  • з 1 січня 2024 року – за участі юридичних осіб, створених за законодавством України з певними обмеженнями;
  • після схвалення рішення на референдумі – за участі іноземних юридичних осіб та громадян.

В той же час, заборона відчуження земель державної та комунальної власності залишається чинною. Винятками будуть землі селянського (фермерського) господарства державної та комунальної власності, які належать громадянам на праві постійного користування, довічного успадкованого володіння. Такі особи матимуть право їх викупити із розстроченням оплати до 10 років.
Умови приватизація земель державної та комунальної власності залишаються незмінними. Крім цього, земельний фонд державної та комунальної власності надалі буде можливо отримати в оренду на земельних торгах.
Важливою зміною є також скасування заборони щодо зміни цільового призначення земель у встановленому порядку, що дозволить задовольнити потреби інших галузей.

Хто, коли та скільки зможе придбати земельних ділянок с/г призначення

В період з 1.07.2021 по 31.12.2023 рр. дозволено обіг земель між громадянами України.
В цей період відчуження с/г земель приватної власності буде дозволено фактично між громадянами України з розрахунку не більше 100 га в «одні руки». Консолідація с/г земель громадянином України в розмірі 10 000 га передбачена лише з 1 січня 2024 року.
Для юридичних осіб діятимуть аналогічні умови чинного мораторію. При цьому, набуття у власність юридичними особами дозволених видів с/г земель (наприклад, землі для садівництва, землі фермерського господарства) буде можливим за умови дотримання вимог до корпоративної структури таких осіб, їх кінцевих бенефіціарних власників, про що йтиметься далі.
Починаючи з 1 січня 2024 року – запуск ринку для юридичних осіб з певними обмеженнями.

Що слід врахувати, готуючись до угод із набуття с/г землі

Підготовка земельної ділянки до продажу
Договір купівлі-продажу земельної ділянки повинен містити всі істотні умови, перелічені в статті 132 Земельного кодексу України, в тому числі, кадастровий номер, цільове призначення, склад угідь, існуючі обмеження тощо.
Тому, до такого укладення слід провести попередню перевірку реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі, а також перевірку реєстрації права власності на неї в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, коректність всіх даних, що містяться в реєстрах та, за потреби, вжити відповідних заходів щодо такої реєстрації/ коригування.
Переважне право викупу
Наразі переважне право викупу земельних ділянок мають їх співвласники та орендарі, окрім певних винятків. Однак, фактично таке право можна буде реалізувати громадянами України, і юридичними особами на рівних умовах лише з 1 січня 2024 року. Додатково закон передбачає окремий механізм уступки першочергового права викупу у дуже простий спосіб – повідомлення власника.
Тому, в будь-якому разі до придбання земельної ділянки слід виконати умови щодо забезпечення реалізації переважного права на її придбання згаданими суб’єктами. В іншому випадку новий власник ризикує втратити такий актив в майбутньому.
Чи впливає зміна власника на чинність діючих договорів оренди або емфітевзису
Набуваючи земельну ділянку слід також врахувати можливу наявність прав третіх осіб на користування нею. Зміна власника земельної ділянки, виділення в натурі (на місцевості) земельної частки (паю) із її подальшим продажем не припиняють дію уже укладених договорів оренди, емфітевзису, як і не є підставою для внесення змін до них.
З огляду на зазначене, перед придбанням активу слід уважно перевірити діючі договори щодо користування земельними ділянками, земельними частками (паями) та оцінити подальші перспективи реалізації активу, що набувається.
Додаткові умови до договорів купівлі-продажу
До угод з відчуження земельних ділянок будуть встановлені наступні додаткові вимоги:

  • Всі оплати повинні проводитись в безготівковій формі;
  • Набувач активу має пройти фінансовий моніторинг та підтвердити джерело набуття коштів;
  • Ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі із земельних часток (паїв) не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Слід окремо нагадати, що для цілей оподаткування перед укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки між фізичними особами слід також провести її експертну грошову оцінку. Для юридичних осіб така вимога не є обов’язковою.

Отже, прийняття Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» безумовно є першим кроком у реформуванні ринку с/г землі. Визначена поетапність запуску обігу ринку землі дає всім його учасникам додатковий час для належної підготовки до нього. Поряд з цим, оренда землі не змінює свого статусу в разі зміни власника землі, тому прогнозовано залишиться пріоритетним інструментом на аграрному ринку.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.